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賣屋注意事項及流程

不動產委託銷售契約書

不動產委託銷售契約書分為二種,一個是「一般契約」,另一個是「專任契約」,前者與後者的差別在於,委託前者銷售的房子可以再委託給別人或自己賣,誰賣出去了就給誰仲介費;委託後者銷售的房子,就只能給該房仲賣,不能再給別人賣也不能自賣。

若想儘快將房子賣出去,可採「一般約」與多家房仲簽約,增加曝光度;若是覺得不想跟太多房仲接觸或是覺得自己的房子比較難賣的話,可找一家比較信任的房仲,簽「專任約」,這樣業務會比較認真幫你研究如何推銷房子、解決房屋問題等等。

不管是「一般契約」還是「專任契約」該注意的基本事項,其實都差不多,要先想好該注意的事項,再來考慮要簽什麼約,才不會本末倒置,以下是阿明整理出來簽「不動產委託銷售契約書」之前,應該先想好的事情:

1、房屋銷售總價(不含仲介費):在簽約的時候告訴房仲,要「實拿」多少,這樣房仲就會另外把仲介費加在總價上了。

2、銷售價款支付方式(履約保證):一般大型的仲介公司,都會要客戶與買方簽「履約保證契約」,但若找的是小型仲介公司,在委託銷售時一定要問有沒有配合的「建經公司」可以辦「履保專戶」或是直接找自己信任的建經公司來辦。辦「履保專戶」可以確保雙方能一手交錢、一手交貨,降低交易風險。

3、委託銷售期間:委託銷售契約通常是一個月以上,若有特殊需求的話,也可以提前跟房仲說。

4、其他事項:比如說規定房仲什麼時候可以帶看屋、要留下哪些房屋家俱給新住戶、詢問房仲會用什麼方式銷售房屋等等。

「簽約時」注意事項

1、契約審閱期

房仲所提供給消費者的契約,都會有至少三天的審閱期,這是由內政部發佈的《不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項》直接規定的,民眾可不要浪費這個權利,要把契約帶回家好好審閱,如果擔心看不懂,也可以找專業的地政士幫忙檢視喔!

2、不動產說明書

賣方這邊需提供「不動產說明書」給仲介,這樣仲介才知道如何介紹你的房子。仲介會給予一張制式表格,內容就是填寫已知的屋況瑕疵(例如兇宅、海砂屋、輻射屋、漏水)、及房屋相關資訊,若房屋比較老舊,有些仲介甚至會請專業人員對房屋進行檢測,確認屋況沒有問題。

「不動產說明書」建議最好確實填寫,若是被買方發現和事實不符的話,不僅可能會讓交易被迫取消,賣方也必須賠償房仲所受損失。

3、違約罰則

《民法》第549條第1項規定,當事人任一方,可隨時解除委任契約,但同條第2項,也說明在不利於他方之時期終止契約者,除了不可歸責當事人之事由之外,必須負損害賠償責任。

也就是說若當事人任一方隨意解約的話,必須負損害賠償責任,而要賠償到什麼程度、達到什麼條件才會要求賠償,在契約裡一定會有說明,這方面務必要請仲介詳細解說,因為許多糾紛都是由違約條款不公平而引起的。

另外也常發生買方在支付訂金後,卻毀約的事情,照理來說買方的訂金不能收回,要全數給賣方當作賠償。而賣方收到定金後,雖然合約沒有完成,但依照法律規定,應支付約定之服務報酬或不超過定金百分之五十的金額予仲介,做為這次委託銷售的費用。

4、仲介費收取方式

收取買賣雙方的仲介費最高不能超過總成交金額的6%,一般都是買方收1~2%,而賣方收4~5%,但這並非一定的收費比率,賣方還能再和仲介談談看。

這邊要注意的是,仲介為了銷售房子所做的市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、出差所花的費用都是包含在合約談好的仲介費裡的,仲介不能再和賣方另外收取費用,除非是賣方單方面解約,才需要賠償仲介所受的損失。

成交階段

買方選擇「要約書」或「斡旋金契約」表達購屋意願後,屋主可考慮並斟酌自己可接受的價格。除了考量斡旋價格外,還要看買方付款條件是否合理,有無違反交易安全之風險。

若接受買方價格,則需簽署買方出具之要約書或斡旋金契約,斡旋金經賣方簽認後即轉為定金,或者當買方承購價格已達到您的底價,您的不動產經紀人員即可代您收取定金。若買方反悔不買,可沒收定金,若自己反悔不賣,則須以兩倍金額賠償買方,並仍須支付與不動產仲介業者約定之服務費。

簽約及過戶階段

一、產權調查

為確保交易安全,簽約前事先應由代書代為申請土地謄本、建物謄本、平面圖、地籍圖、使用分區證明,以明瞭產權狀況。

二、 簽約

1.買方:身分證、印章、簽約款 (代書潤筆費1000) (服務費先行給付50%)

2.賣方:身分證、印章、土地所有權狀、建物所有權狀(代書潤筆費1000)

簽約時如委託人無法親自到場,則 委託代理人須檢附委託書、印鑑章、印鑑證明,代理人則須檢附身分證、印章。

三、備件用印

1.買方:印鑑章、用 印款

2.賣方:印鑑證明一份、印鑑章、最近一期地價稅單及房屋稅單

四、申報契稅、增值稅

1.申報契稅約 5~7工作天

2.申報增值稅自申報日起自用稅率約15~20工作天,一般稅率約5~7工作天

五、領取稅單

於領取稅單時應一 併查問有無欠繳稅單,如有欠稅則一併開單繳納。

六、繳稅完稅 (服務費剩餘款給付50%)

1.買方:契稅款、完稅款

2.賣方:增值稅款

七、過戶登記

送件至領件約2~3工作天,若買方不需要貸款,待權狀核發後,即可連絡雙方交屋。

八、貸款

1.若買方需要貸款,一般 於用印完成後即可進行貸款申請。

2.銀行額度核准後,即可辦理抵押權設定登記,約1~2工作天可完成。

九、交屋

1 . 買方: 尾款、代書費及其他應付費用

2.賣方:鎖匙、結清水、電、瓦斯、管理費等收據及其他應付費用(水.電.瓦斯抄錶拍照代屋主結清)

買方點收不動產、拿取鎖匙,賣方收取尾 款,雙方同時結清各方應付之費用後即可結案。