🏡 買屋前自我評量 × 看屋重點 × 代書作業流程

新手買房完整指南（精華版）

🔍 一、買屋前自我評量

在開始看房前，先釐清自身條件，能讓後續流程更順利。

1. 預算規劃

• 盤點財務狀況，設定可負擔的總價與月付款。
• 預留裝潢、稅費、代書費等額外支出。

2. 信用狀況

• 檢查是否有房貸、信貸、車貸、信用卡循環等。
• 如實告知房仲，以免影響後續房貸審核。

3. 貸款比較

• 多家銀行比較利率、成數、寬限期等條件。
• 優先考慮固定利率，降低未來支出波動。

4. 房屋種類選擇

• 公寓、華廈、大樓、透天各有優缺點。
• 依生活型態、家庭成員與預算選擇最適合的類型。

5. 地點與生活圈

• 評估交通、學區、醫療、商圈、未來發展性。
• 地段影響生活品質，也影響未來轉售價值。

6. 社區與鄰里

• 了解社區管理、住戶組成、環境品質。
• 鄰居與社區氛圍會直接影響居住感受。

7. 房屋坪數與需求

• 明確知道自己需要的空間大小與格局。

🏠 二、看屋重點整理

看屋時務必做筆記，避免資訊混淆。

1. 房屋資料

• 物件資訊：坪數、樓層、座向、車位、使用分區
• 室內狀況：格局、採光、通風、景觀、裝潢、屋況
• 建築資訊：建商、營造、梯戶比、社區鄰路狀況
• 社區管理：公設、管理方式、垃圾處理、入住率

2. 區域環境

• 交通機能：大眾運輸、車行動線
• 生活機能：餐飲、量販、娛樂
• 公共設施：學校、醫院、警消

📑 三、產權確認與買屋條件協商

看到心儀物件後，務必確認：

• 詳閱《房屋現況說明書》
• 與業務確認：頭期款、貸款金額、可負擔月付、信用狀況
• 了解是否有其他負債（車貸、信貸等）

💰 四、議價方式

議價主要分為兩種：

1. 要約書（無需支付費用）

• 表達購買意願，議價失敗契約無效。
• 契約成立後反悔：
  • 買方違約：賠償賣方總價 3%
  • 賣方違約：賠償買方總價 3%

2. 斡旋金（最常見）

• 支付斡旋金以展現誠意，成功後轉為訂金。
• 議價失敗：斡旋金全額退還。
• 契約成立後反悔：
  • 買方違約：斡旋金沒收
  • 賣方違約：加倍返還斡旋金

✍️ 五、簽約與代書作業流程（完整版）

1. 產權調查

代書申請：

• 土地謄本
• 建物謄本
• 平面圖
• 地籍圖
• 使用分區證明
  確認產權是否清楚無爭議。

2. 簽約（買賣契約）

買方準備：

• 身分證、印章
• 簽約款
• 代書潤筆費（約 1000 元，依區域不同）
• 服務費 50% 先行支付

賣方準備：

• 身分證、印章
• 土地與建物所有權狀
• 代書潤筆費

若委託代理人需附：委託書、印鑑章、印鑑證明。

3. 備件用印

**買方：**印鑑章、用印款
**賣方：**印鑑證明、印鑑章、最新地價稅與房屋稅單

4. 申報契稅、增值稅

• 契稅：約 5～7 工作天
• 增值稅：
  • 自用：15～20 工作天
  • 一般：5～7 工作天

5. 領取稅單

確認是否有欠稅，如有需一併繳納。

6. 完稅（服務費尾款支付）

• 買方：契稅、完稅款
• 賣方：增值稅

7. 過戶登記

• 約 2～3 工作天
• 若買方無貸款，待權狀核發即可安排交屋。

8. 貸款流程（如需）

• 用印後即可申請貸款
• 銀行核准後辦理抵押權設定（約 1～2 天）

9. 交屋（最後一步）

**買方：**支付尾款、代書費、其他費用
**賣方：**交付鑰匙、結清水電瓦斯管理費（需拍照抄表）

雙方完成點交與款項結清後，即正式完成交易。